Marktbericht Nr. 6 der Initiative Unternehmensimmobilien

Am mangelnden Interesse der Investoren liegt es nicht: 2016 sank das Transaktionsvolumen von Unternehmensimmobilien gegenüber dem Vorjahr um 22 Prozent auf 1,84 Mrd. Euro. Wie auf dem gesamten Markt für gewerbliche Immobilien in Deutschland fehlt es an Investmentgelegenheiten. Sofern möglich, schwenken Eigennutzer vermehrt auf Mietlösungen um und sichern sich die Flächen durch längere Vertragslaufzeiten.

Am mangelnden Interesse der Investoren liegt es nicht: 2016 sank das Transaktionsvolumen von Unternehmensimmobilien gegenüber dem Vorjahr um 22 Prozent auf 1,84 Mrd. Euro. Wie auf dem gesamten Markt für gewerbliche Immobilien in Deutschland fehlt es an Investmentgelegenheiten. Sofern möglich, schwenken Eigennutzer vermehrt auf Mietlösungen um und sichern sich die Flächen durch längere Vertragslaufzeiten. 

I. Der Investmentmarkt 2016: Was wurde gehandelt?

2016 ist die Verteilung der Transaktionsvolumen über die einzelnen Kategorien der Unternehmensimmobilien relativ ausgeglichen. Gewerbeparks liegen mit einem Investmentvolumen von knapp 530 Mio. Euro zwar weiterhin an der Spitze, ihr Vorsprung ist aber nicht so ausgeprägt wie in den Vorjahren. Zudem hat gerade der Einbruch beim Transaktionsumsatz von Gewerbeparks zu dem rückläufigen Transaktionsumsatz im Vergleich zum Vorjahr geführt. Auch hier war das limitierte Angebot ursächlich. Gewerbeparks eignen sich sehr für Investments; in großen Portfoliotransaktionen wurden sie 2015 bereits umfangreich gehandelt und standen dem Markt 2016 nicht so zahlreich zur Verfügung. Neubauten sind derzeit in der Entstehungsphase und stehen noch nicht als Handelsgut zur Verfügung.

Mit einem Gesamtvolumen von 469 Mio. Euro bzw. 462 Mio. Euro liegen die Transformations- und Produktionsimmobilien nur leicht darunter. Lager-/Logistikimmobilien folgen mit einem Umsatzvolumen von 379 Mio. Euro. Traditionell weist diese Kategorie das geringste Transaktionsvolumen innerhalb der Unternehmensimmobilien auf. Dies liegt vor allem an der Aufteilung der Lager-/Logistikimmobilien nach ihrer Größe, die einmal den Unternehmensimmobilien zugerechnet werden, zum anderen (ab 11.000 qm Nutzfläche) aber separat als großflächige Logistik betrachtet werden.

Wer kauft, wer verkauft Unternehmensimmobilien?

Eindeutig stärkste Käufergruppe 2016 waren Spezialfonds. Sie investierten 2016 rund 760 Mio. Euro in Unternehmensimmobilien. Assetmanager und Immobilien-AGs liegen mit 251 bzw. 228 Mio. Euro deutlich dahinter. Unternehmensimmobilien erfreuen sich bei Investoren einer steigenden Beliebtheit. Aufgrund des hohen Managementaufwandes und dem damit verbundenen notwendigen Spezialwissen sind sie jedoch für Neulinge am Markt schwierig einzuschätzen – ein klarer Vorteil für spezialisierte Spezialfonds, Immobilien-AGs und Assetmanager.

Auffällig im zweiten Halbjahr 2016, aber auch zutreffend für das Gesamtjahr, ist das Verhältnis der An- und Verkäufe bei den Eigennutzern. Diese kauften 2016 insgesamt für 111 Mio. Euro Unternehmensimmobilien, trennten sich zugleich aber von Objekten im Wert von 335 Mio. Euro. Die anhaltende Neigung von Unternehmen, sich von ihren Beständen zu trennen und auf Mietlösungen umzuschwenken, wird hier wieder deutlich bestätigt. Allerdings ist gerade in peripheren Regionen das Angebot an Mietlösungen gering, sodass lokalen Unternehmen nur bleibt, selbst Eigentum zu erwerben.

Die steigende Nachfrage sorgt für sinkende Renditen. Wurden vor einigen Jahren Unternehmensimmobilien aufgrund der mangelnden Markttransparenz noch zurückhaltend betrachtet, so sind sie inzwischen eindeutig aus ihrer Nische herausgetreten. Dies hat auch Folgen für die zu erzielenden Renditen. Risikoaufschläge gibt es nicht mehr in dem Maße wie früher. Für Top-Objekte werden in der Spitze Renditen aufgerufen, die so auch in den Assetklassen Büro, Handel oder Logistik gängig sind. Dies gilt insbesondere für die gut zu handelnden Multi-Tenant-Kategorien Transformationsimmobilien und Gewerbeparks.

Alle Objektkategorien der Unternehmensimmobilien haben sowohl im Durchschnitt als auch in der Spitze im Vergleich zu 2015 eine Renditekompression erfahren. Am deutlichsten lässt sich dies bei den Transformationsimmobilien erkennen. Hier haben die Renditen zwischen Ende 2015 und Ende 2016 um rund 1,4 Prozentpunkte von 5,9 Prozent auf 4,5 Prozent nachgegeben. Dies betrifft insbesondere Top-Objekte in den prosperierenden Metropolräumen. In München konnten vereinzelt bis zu 16,00 Euro/qm aufgerufen werden, in Berlin bis zu 18,00 Euro/qm und in Frankfurt sogar bis zu 30,00 Euro/qm. Dies spiegelt auch die anziehende Nachfrage für diese Objektkategorie wider – anspruchsvolle Büronutzer sind gerne bereit, für industriellen Charme auch die entsprechenden Preise zu bezahlen.

II. Der Vermietungsmarkt 2016

Durch eine weiterhin wachsende Konjunktur bleibt die Nachfrage nach Mietflächen in Unternehmensimmobilien groß, der Flächenumsatz sinkt aber auf den niedrigsten Wert seit 2013. Mit rund 388.000 qm liegt dieser Wert rund 30 Prozent niedriger als das Mittel der vergangenen drei Jahre. Ursache dafür sind vor allem das fehlende Angebot und das geringe Neubauvolumen.

Während der Flächenumsatz im zweiten Halbjahr 2016 in fast allen Regionen gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr fällt, entwickelt er sich in der Region Nord (nord-westliches Deutschland, ohne Hamburg und Umland) sowie in Berlin und seinem Umland positiv. Die Region Nord hat mit einem Wachstumsschub von 147 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 das höchste Wachstum. Den größten Nachfrageverlust hat dagegen die Region West (westdeutsche Bundesländer ohne Verdichtungsräume Rhein-Ruhr und Rhein-Main-Neckar) zu verzeichnen. Dort wurden rund 91 Prozent weniger Umsatz im Vergleich zum vorherigen Halbjahr registriert.

Nach wie vor gilt: Gefragt sind vor allem kleinere Flächen in Unternehmensimmobilien. Die Bereitstellung einer großen Bandbreite von Flächengrößen ist eine der zentralen Qualitäten dieser Assetklasse. Insgesamt nimmt jedoch eher die Bedeutung kleinerer Flächen für Unternehmensimmobilien zu. Dies kann durch den steigenden Bedarf der Unternehmen nach Flexibilität gedeutet werden. Dagegen sinkt der Umsatz mit Flächen ab 10.000 qm deutlich.

Sehr lange Mietvertragslaufzeiten nehmen zu. Die längerfristigen Mietverträge haben eine hohe Bedeutung bei Unternehmensimmobilien. Im langjährigen Mittel sind in der Kategorie der fünf- bis zehnjährigen Mietverträge die meisten Flächen gebunden. Dies trifft auch auf das zweite Halbjahr 2016 zu – rund ein Viertel des Umsatzes wurde hier erzeugt. Auch sehr langfristige Laufzeiten mit mehr als zehn Jahren waren im vergangenen Halbjahr gefragt. Gut 19 Prozent der Nachfrage stammt aus diesem Segment, wobei die längste Anmietung knapp 20 Jahre betrug – vielen Mietern ist Flächensicherheit.

Andererseits wird fast ein Drittel aller Flächenumsätze im zweiten Halbjahr 2016 mit Mietvertragslaufzeiten von weniger als zwei Jahren getätigt, davon ein Großteil sogar mit unter einem Jahr Vertragslaufzeit (+ 9,5 Prozent). Diese beinhalten u. a. auch Lagerboxen für private und zunehmend kleinere Gewerbetreibende.

Zu wenig Flex-Space-Flächen

Der Flächentyp Flex Space ermöglicht eine einfache Anpassung der Flächenstruktur an individuelle Nutzerbedürfnisse. Er ist besonders von gewerblichen Mietern in Metropolregionen gesucht. Das Angebot ist knapp, die Neubauaktivitäten sind vergleichsweise gering. Hauptzielgruppen für diesen Flächentyp sind vor allem Unternehmen aus dem Handel oder für wirtschaftliche Dienstleistungen.

Die angespannte Marktlage führt auch bei den Mieten der Flex Spaces zu weiteren Anstiegen. Die Spitzen-mieten in diesem Segment steigen seit mehreren Halbjahren kontinuierlich an, allein im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 um über 1,20 Euro/qm bzw. knapp 10 Prozent. Im Gegensatz zur Spitzenmiete sind die Durchschnittsmieten bei Flex Spaces jedoch 
zunächst von einer Preiskorrektur geprägt. Dies ist jedoch nicht als Abflauen im Markt zu verstehen.
Zwischen Ende 2015 und dem ersten Halbjahr 2016 ist der Mietzins sehr deutlich um 2,50 Euro/qm in die Höhe geschnellt. Hier hat es im zweiten Halbjahr 2016 eine Marktkorrektur gegeben. Durchschnittliche Flex Space-Flächen werden derzeit für rund 7,00 Euro/qm angeboten. 


Was sind Unternehmensimmobilien?

Unternehmensimmobilien sind gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur. Die Mischung umfasst dabei Büro-, Lager-, Fertigungs-, Forschungs-, Service- und/oder Großhandelsflächen sowie Freiflächen. Zu den Unternehmensimmobilien gehören die vier Immobilienkategorien Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Produktionsimmobilien, kleinere Lager-/Logistikobjekte. Alle vier Kategorien zeichnen sich durch die Merkmale Drittverwendungsfähigkeit, Nutzungsreversibilität und eine grundsätzliche Eignung für Mehr-Parteien-Strukturen aus.

Über die Initiative Unternehmensimmobilien

Derzeit gehören der Initiative Unternehmensimmobilien dreizehn Marktakteure an. Deren gemeinsames Ziel ist es, die Transparenz in diesem Marktsegment zu verbessern, um den Zugang in die Assetklasse zu erleichtern. Dafür ist in Zusammenarbeit mit dem unabhängigen Research- und Beratungshaus bulwiengesa ein Reportingsystem aufgebaut worden, in dem sämtliche Transaktions- und Vermietungsdaten der Teilnehmer ausgewertet werden. Mit der Veröffentlichung der Marktberichte leistet die Initiative Unternehmensimmobilien einen weiteren Beitrag zur Schaffung von mehr Transparenz und macht diesen heterogenen Immobilientyp einem breiten Publikum leichter verständlich. Gleichzeitig stehen die fundamentalen Kennziffern den Fachleuten und Akteuren auf diesem spezifischen Markt zur Verfügung. Ein weiteres Ziel der Initiative Unternehmensimmobilien ist die verstärkte Einbindung des Mittelstandes und der Industrie mit ihren Immobilienbeständen.

Die INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN entwickelt sich weiter. Besuchen Sie uns auf unternehmensimmobilien.net, um auf dem Laufenden zu bleiben.

Ansprechpartner: Tobias Kassner, kassner [at] bulwiengesa.de, Telefon 040 - 4232 2220