Der Light-Industrialmarkt 2010

Immobilien der Asset-Klasse Gewerbe- und Industrieimmobilien sind in angelsächsischen Immobilienportfolios seit Jahren eine Standardgröße. So fasst etwa der US-amerikanische Versicherungskonzern Prudential Financial folgende Immobilientypen in seinem Portfolio unter "Industrial Properties" zusammen:

• Light Industrial/Assembly
• Office/Warehouse or Research & Development
• Warehouse/Distribution

In Deutschland existiert bis dato noch keine eindeutige und allgemeingültige Definition, was auch daran liegt, dass sich die Verankerung der Asset-Klasse in die deutschen Konzerne und Unternehmen, wie auch in die typisch deutsche Stadt- und Regionalentwicklung deutlich anders darstellt als im angelsächsischen Ausland. Dies hat in der Vergangenheit immer wieder zur Einordnung solcher Immobilien als Sondergruppe mit entsprechendem Stigma beigetragen. Aus diesen Unsicherheiten heraus, in Verbindung mit der Intransparenz des Marktes, konnte sich in der Vergangenheit nur vereinzelt, etwa bei Logistikimmobilien, eine robuste Investmentkultur entwickeln.

Ausschlaggebend waren hierfür unter anderem eine hohe Zahl an Transaktionen und daraus resultierende Comparables – sowohl auf Vermietungs- als auf Investmentseite – die eine gewisse notwendige Transparenz geschaffen haben. Bei anderen Untergruppen von Industrie- und Gewerbeimmobilien ist diese Transparenz aber bisher noch nicht gegeben, da die eher geringen Fallzahlen von Einzeldeals und die häufig in Bezug auf Objektgrößen und Mieterstrukturen meist heterogen gestalteten Immobilientypen bisher eine Evaluierung und Vergleichbarkeit von Einzelobjekten erschwert oder gar unmöglich gemacht haben.

Gegen die Etablierung von Gewerbe- und Industrieimmobilien als nachhaltige Anlageform in Deutschland sprach in der Vergangenheit zusätzlich die breite mittelständische Struktur, welche die deutsche Wirtschaftsstruktur prägt und hohe Eigennutzerquoten mit sich bringt. Eine Kapitalisierung von betriebseigenen Immobilien, wie sie im angloamerikanischen Ausland bereits seit mehr als 20 Jahren praktiziert wird, findet in Deutschland trotz Gewerbe REIT nur sehr wenige Protagonisten. Hinzu kommt das deutsche dezentral organisierte Städtenetz, bei dem es – anders als im europäischen Ausland – keine ausgesprochenen Konzentrationspunkte für Industrie und Gewerbe geben kann.

Ausgehend von einer Analyse der Bestands- und Eigentümerstrukturen trägt diese Grundlagenstudie zur Transparenz in dieser Investment-Klasse bei. Sie soll sowohl für Investoren und Finanzierer sowie für Betreiber und Eigentümer ein Werkzeug sein, mit Hilfe dessen eigene Immobilien den jeweiligen Immobilientypen dieser Asset-Klasse zugeordnet werden können. Damit besteht eine Sicherheit bei der nachhaltigen Bewertung der jeweiligen Immobilie. Darüber hinaus soll die Studie Investoren und Finanzierern eine Hilfe bei der Identifizierung der richtigen Regionen für ein nachhaltiges Investment und bei der anschließenden Organisation der durchgängigen Vermietung des Assets (möglicherweise durch Unterstützung durch ein geeignetes externes Asset-Management) sein.

Zudem wird sich der Frage angenommen, wer die bisherigen Investorentypen in dieser Asset-Klasse waren und wer in Zukunft möglicherweise für Investments in dieser Asset-Klasse in Frage kommt. Ein besonderes Augenmerk wird auf die in dieser Studie eigens definierten Transformationsimmobilien gelegt, die einen Immobilientyp darstellen, der nicht in die vorhandenen Definitionsabgrenzungen des angloamerikanischen Immobilienmarktes passt. In einem Schlusskapitel erfolgt schließlich eine Zusammenfassung der Marktpotenziale, die mögliche Exit-Strategien für Investoren beleuchtet.

Die Untersuchung ist als Gemeinschaftsstudie angelegt, um eine ausgewogene Auseinandersetzung und hohe Marktakzeptanz der Inhalte zu erreichen. Allen Beteiligten war im Verlauf der Arbeiten daran gelegen, den Benchmarkcharakter der Studie zu unterstreichen. Wir freuen uns, dass sieben namhafte Unternehmen aus der Immobilienbranche, die bereits in der untersuchten Asset-Klasse aktiv sind – sei es auf Entwickler-, Finanzierungs- oder Investmentseite – diese Studie mitgetragen haben. Im Einzelnen möchten wir uns für die engagierte und vertrauensvolle Zusammenarbeit bei folgenden Unternehmen bedanken:

• Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG
• Beos GmbH
• ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG
• NAI apollo
• Union Investment Real Estate GmbH
• Valad Property Group Valad Germany GmbH
• Vivico Real Estate GmbH

Ansprechpartner: Tobias Kassner, kassner [at] bulwiengesa.de, Telefon 040 - 4232 2220